Riferimenti normativi
La cessione del contratto preliminare è disciplinata dagli articoli 1406-1410 del Codice Civile italiano, che regolano in generale la cessione del contratto. In particolare:
art. 1410 c.c.: regola le garanzie della validità del contratto
art. 1406 c.c.: stabilisce i requisiti generali della cessione
art. 1407 c.c.: regola la forma del consenso del contraente ceduto
art. 1408 c.c.: definisce i rapporti tra cedente e cessionario
art. 1409 c.c.: disciplina le eccezioni opponibili dal contraente ceduto
Definizione e caratteristiche
La cessione del contratto preliminare immobiliare è un negozio giuridico attraverso il quale il promissario acquirente (cedente) trasferisce a un terzo (cessionario) la propria posizione contrattuale nel preliminare di compravendita stipulato con il promittente venditore (ceduto).
Requisiti di validità
- Consenso del ceduto: È necessario il consenso del promittente venditore, che può essere:
- preventivo (inserito nel contratto preliminare)
- contestuale (al momento della cessione)
- successivo (mediante ratifica)
- Forma scritta: La cessione deve avere la stessa forma del contratto preliminare, quindi:
- atto pubblico o scrittura privata autenticata se il preliminare è trascritto
- scrittura privata semplice negli altri casi
Effetti giuridici
Per il cessionario
- subentra in tutti i diritti e obblighi del cedente
- può richiedere l’esecuzione in forma specifica
- deve versare il prezzo pattuito
- beneficia delle tutele previste per il preliminare
Per il cedente
- si libera dagli obblighi verso il promittente venditore
- rimane garante della validità del contratto preliminare
- non risponde dell’inadempimento del cessionario
Per il ceduto (promittente venditore)
- mantiene inalterati i propri diritti e obblighi
- può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal preliminare
Aspetti fiscali
- Imposta di registro:
- 3% sul corrispettivo della cessione
- €200 in caso di cessione gratuita
- IVA:
- applicabile se la cessione è effettuata nell’esercizio d’impresa
- calcolata sul corrispettivo della cessione
Trascrizione
- obbligatoria se il preliminare originario era trascritto
- necessaria per opporre la cessione ai terzi
- va effettuata presso la conservatoria dei registri immobiliari
Clausole essenziali
- Identificazione delle parti:
- cedente (promissario acquirente originario)
- cessionario (nuovo promissario acquirente)
- ceduto (promittente venditore)
- Oggetto della cessione:
- riferimenti al preliminare originario
- descrizione dell’immobile
- prezzo e modalità di pagamento
- Garanzie:
- sulla validità del preliminare
- sull’assenza di vincoli o gravami
- sul pagamento degli acconti
Rischi e tutele
Rischi per il cessionario
- vizi del preliminare originario
- inadempimento del promittente venditore
- presenza di ipoteche o vincoli
Tutele consigliate
- Verifiche preliminari:
- visure ipotecarie e catastali
- regolarità urbanistica
- esistenza di prelazioni
- Clausole di garanzia:
- restituzione del corrispettivo
- risarcimento danni
- penali
Cessione del contratto preliminare
La cessione del preliminare rappresenta uno strumento flessibile per il trasferimento della posizione contrattuale, ma richiede particolare attenzione nella redazione e nell’esecuzione.
È fondamentale la consulenza di un professionista qualificato per garantire la tutela di tutti gli interessi coinvolti, oltre che consigliata, la consulenza di un professionista qualificato per garantire la tutela di tutti gli interessi coinvolti e per personalizzare il contratto a tutela delle parti coinvolte.
Caso studio di interpello a agenzia delle entrate in merito a tassazione del contratto
